2016-04-02

リフォームローンと住宅ローンの違いは?無担保ローンとは?住宅ローンの借り換えでリフォーム費用を組み込み その15 

2016-04-02
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住宅ローンの借り換えでリフォーム費用を組み込み その14からの続きです。

我が家の実際のリフォーム内容と住宅ローンの借り換え体験を元に紹介しているこの「住宅ローンの借り換えでリフォーム費用を組み込み」シリーズ。
ここで一旦、住宅ローンにリフォーム費用を組み込んだほうがよい理由とその具体的なメリットについて整理してみます。

リフォームローンと住宅ローンの違いは?無担保ローンとは?

まずは今回住宅ローンの借り換え先としてお世話になることになったみずほ銀行のFAQより

Q)自宅のリフォームを考えてます。リフォーム費用を住宅ローンリフォームローンで借り入れする場合の違いは何ですか?

A)住宅ローンは、自宅を担保とするため、無担保のリフォームローンとと比較し低い金利でご利用いただくことができます。一方、リフォームローンは自宅を担保にすることなくご利用いただくことができます。

レコメンドもなにもない淡白すぎる説明。ここでいきなり無担保ローンって何?ってところでつまづきます。
SBIの総合ローンサイト「イー・ローン」の説明によると

ローンの借入れ条件として担保提供が必要ないローンを無担保ローンといいます。ローンには、住宅ローンのほか、自動車ローン・教育(学資)ローンといった目的別ローン、資金使途を限定しないフリーローン、カードローンがありますが、一般的に住宅ローン以外のほとんどが無担保ローンになっています。担保を提供する必要がないため借りやすいというメリットがある一方、有担保ローンと比較すると、金利は高く、融資限度額は小さく、最長返済期間は短くなっています。

NHK大河ドラマ真田丸で、信繁(幸村)の父真田安房守昌幸が武田やら織田やらほうぼうに人質を差し出していますが、担保はそれと同じですね。
人質を差し出せば便宜を図ってくれる=大きなお金を低い金利で貸してくれるって話です。

価格:1,188円(税込、送料込)
ではもう少し具体的な話として「住宅ローン リフォームローン 違い」という検索ワードで上位表示される千葉銀行の説明を借りると

1.リフォームローンは担保提供が不要です。
住宅ローンの場合、自宅などを担保提供していただく必要がございます。
一方、リフォームローンでは担保提供していただく必要がございません。
住宅ローンをご返済中の方や、住宅を担保に入れたくない方には、リフォームローンがお勧めです。

2.リフォームローンは抵当権設定費用などの諸費用が不要です。
住宅ローンでは利息とは別に、抵当権設定に関する諸費用などが必要となります。
リフォームローンは抵当権設定費用などの諸費用は不要です。

3.リフォームローンは住宅ローンよりも手続きがカンタンです。
住宅ローンは審査に必要な書類が多く、リフォームローンに比べお借入れまでに時間を要する場合があります。
リフォームローンはお申込みから約2週間で契約が成立します。

ちなみに千葉銀行の住宅ローンは現時点ではリフォーム費用を組み込んで一本化することができません。
説明としては間違ってませんが、住宅ローンを返済中のユーザーに対して、リフォームローンのメリットだけを謳い、無担保ローンに誘導する内容となっているので他の情報と併せ読む必要があります。
住宅ローンとリフォームローン(無担保)の相対的なメリットとデメリットをカンタンにまとめると以下のようになります。それぞれ裏返しですね。



住宅ローン リフォームローン
(無担保ローン)
メリット ・金利が低い
・たくさん借りられる
・返済期間が長いので月々
  の返済額を抑えられる
・担保が不要
・諸費用がかからない
・審査が早い
デメリット ・担保が必要
・諸費用がかかる
・審査が厳しく
  時間がかかる
・金利が高い
・たくさん借りられない
・返済期間が短いので
  月々の返済額が高くなる

このマイナス金利の時代に住宅ローン金利も見なおそうということで、どのみち住宅ローンも借り換えるつもりであれば、リフォーム費用を住宅ローンの残額に組み込むことで、無担保ローンのデメリットを解消できるわけです。

で、「住宅ローンにリフォーム費用を組み込んで一本化することができる銀行のリスト」みたいな都合のよいリンク集が見当たらないので、いくつか目についたところをピックアップしてみました。
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「リフォーム費用を住宅ローンに組み込む」の説明としては新生銀行の図解がわかりやすいと思われ、以下拝借すると


ということで、まさにリフォーム後の10数年の返済額を低く抑えることができるってことが最大のメリットなのです。
なぜなら、住宅ローンを組んだ後に初めてやってくるリフォーム機会は我が家のように、外壁塗替えや風呂釜の交換時期である約10年目前後。
ローン残は20余年ある中で、ここから10数年が教育費のピークであり、同じ期間に無担保のリフォームローンをぶつけるのは、一般的な家計においては得策ではないわけです。


同一銀行内での住宅ローン借り換えはなぜ「原則」不可なのか?

ここで、同じくリフォーム費用組み込みが可能なソニー銀行のFAQより

Q)借り換えと同時に増改築(リフォーム)資金も借り入れできますか?

A)お申し込みいただけます。(資金使途は「借り換え」でお申し込みください)
なお、ご融資日は増改築(リフォーム)完了後、かつ、借り換えと同一日にしていただく必要がございます。

顧客側としては借りたいのはリフォーム費用のみですが、リフォーム費用だけを単独で借り入れて契約済みの住宅ローンに組み込むということはどの銀行もできません。
あくまで他行からの借り換えを名目として、そのついでに多少のリフォーム費用を積み増すのは認めましょうということなわけです。
顧客側はまずリフォームありきで考えますから発想としては全く逆ですね。

「そこは業界ルールですから」ということであれば抗っても仕方がないのですが、それにしても何故同一銀行内でよりよい条件に借り換えることができないのでしょうか?
銀行からすればローン金利改定にあわせていちいち借り換えに応じていたら経営が立ち行かないというのはありますが、も1回真田丸風に領地拡大(顧客獲得)の観点で見ると、すでに人質を差し出している大名(顧客)に更なる便宜を図ったところで銀行には何もメリットがない、ってことだと想像します。
人間の人質だったら殺されちゃうので裏切りも憚られますが、住宅ローンの担保なんかじゃカンタンに裏切る顧客は出てきますね。
裏切られてからドスを効かせて詰め寄るんではなく(※参照記事→借り入れ銀行のエグい引き止め工作)、最初っから優遇プログラムとして最安金利(自行の中でよい)を保証するとかしてくれれば顧客も多少の金利差で裏切ったりせず家臣として忠誠を誓うのにw、とか思うわけです。

で、他行にとられるくらいならと、結局、自行内の借り換えにも応じているわけなので、同一銀行内での借り換えNGというのはあくまで原則論であることを念頭において交渉をする必要があるってことですね。
ユーザーからすると単なる面倒な話でしかありません。ヽ(`Д´)ノプンプン

リフォーム費用には何をぶち込んでもよい?

もう一つメリットかもと思われるのは、大型家電の買い替え費用などまとまった出費をリフォーム代にぶちこんで、住宅ローンの低金利で借りることができるのでは?ということ。
ネットで調べると自動車代をぶち込みたいとか、いろいろ同じような悪だくみを考えている方も多そうです。
もちろん住宅ローンの対象は住宅のみ、これにリフォームということで銀行が公に適用範囲を広げているのでそのグレーゾーンにどこまでぶち込めるのか、もしくは工作ができるのかという仮定の話です。

今回の我が家のリフォームだと、太陽光発電、外壁塗装はもちろん問題なし。
給湯器、浴室暖房/乾燥機、レンジフード、コレらも大丈夫でしょう。
ビルトインガスコンロ、ガスファンヒーターは、単品だとリフォームといえるか微妙だけど、ガス工事を伴うし同じ業者でまとめて購入してるのでコレらも問題なし。
で、例えばコレらに加えて、購入そろそろ10年で買い替えが必要な洗濯機・冷蔵庫・エアコン・テレビなどの大型家電、さらにクルマの車検代、あげくに塾の春期講習の費用wとかを入れちゃったらどうなの?という話です。

自分の感覚では、リフォーム時にもらった見積りの値引き分のところを消し込むだけで数十万は簡単に捻出できること、銀行は個人の支払い能力の審査は厳しいかもしれないけど何に使ってるとか全く興味なさそうということがあり、できるできないでいえば割と簡単にできてしまうような気がします。
やって良いかダメかでいえばダメなんですケドねw。

ただし、住宅ローンに組み込むということはあと20余年その費用を払い続けるということで、今は低金利とはいえ金利含めて使い終わった家電の費用を払い続けることになるというのもいかがなものかという気もしてくるわけで。。。


住宅ローンの借り換えでリフォーム費用を組み込みリンク一覧

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